Od ponad roku jestem dzierżawcą nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej z gminą na czas nieokreślony. Na dzierżawionej nieruchomości poniosłam spore nakłady inwestycyjne, aby korzystać z niej zgodnie z przeznaczeniem i planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z tymi nakładami finansowymi i planowanymi kolejnymi wydatkami wystąpiłam do gminy z wnioskiem o wykup nieruchomości, nie mając pojęcia, iż gmina ogłosi przetarg. Czy teraz mogę zażądać zwrotu poniesionych nakładów od gminy, gdy sprzeda nieruchomość innemu nabywcy, z informacji o przetargu umowa dzierżawy przechodzi na nabywcę art. 678 § 1 k.c. albo czy mogę żądać unieważnienia przetargu, jeżeli tak to, na jakiej podstawie?
Odpowiadając na zadane przez Panią pytanie należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym w pierwszej kolejności należy przeanalizować zapisy kodeksu cywilnego regulujące umowę dzierżawy, w szczególności dwa spośród przepisów tj. art. 676 k.c. oraz art. 678 k.c., które na mocy przepisu art. 694 k.c. stosuje się odpowiednio do umowy dzierżawy. I tak 676 k.c. reguluje kwestię ulepszeń jakich dokonał najemca/dzierżawca w przedmiocie najmu/dzierżawy podczas trwania stosunku najmu/dzierżawy. A zatem zgodnie z art. 676 § 1 k.c.: Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Z kolei art. 678 k.c. reguluje kwestię zbycia przedmiotu najmu/dzierżawy: W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Po pierwsze, należy odpowiedzieć na pytanie jakie nakłady poniesione przez dzierżawcę objęte są dyspozycją przepisu art. 676 § 1 k.c.? Na pytanie to odpowiedział Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30.06.1999 r. sygn. akt III CKN 271/98 wskazując, że ulepszenia to nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Zakładając, że to właśnie takie nakłady poniosła Pani na wydzierżawiony grunt wówczas należy przejść do kolejnego sformułowania zawartego w przepisie art. 676 § 1 k.c tj. słów „…w braku odmiennej umowy”. W tym momencie pojawia się problem, albowiem z treści Pani zapytania wynika, że umowa zawarta pomiędzy Panią i Gminą wyłączyła prawo domagania się przez Panią zwrotu wartości nakładów inwestycyjnych.
Jest to dość rzadkie rozwiązanie dlatego proszę jeszcze raz prześledzić swoją umowę dzierżawy, w szczególności jej zapisy dotyczące zasad rozliczenia poniesionych przez Panią nakładów. Jeśli faktycznie taka możliwość została wyłączona wówczas Pani sytuacja jest niezmiernie skomplikowana i skuteczność ewentualnego powództwa o rozliczenie nakładów, które może Pani wnieść jedynie przeciwko nabywcy nieruchomości będzie uzależnione od wykładni przepisu art. 678 k.c. dokonanej przez Sąd. Wspomniany przepis reguluje bowiem kwestię zbycia przedmiotu najmu/dzierżawy w trakcie trwania umowy. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 k.c. zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia. Stąd nabywcy przysługuje prawo do czynszu za okres od chwili wstąpienia w najem, a zwłoka warunkująca wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, o której mowa w art. 672 k.c., dotyczy tylko tego okresu. Wyjątki dotyczą tych elementów stosunku, które należą do jego istoty – zwykle przyjmuje się, że dotyczy to: niezrealizowanych uprawnień najemcy dotyczących wydania i utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku z art. 662 k.c., wystąpienia wad rodzących odpowiedzialność z tytułu rękojmi na podstawie art. 664 k.c. oraz rozliczenia ulepszeń objętych uregulowaniem art. 676 k.c.
Co za tym idzie, gdyby nie zapisy umowy dzierżawy, które Pani zdaniem wyłączają możliwość dochodzenia rozliczenia nakładów od Gminy miałaby Pani pełną możliwość dochodzenia zwrotu nakładów od nabywcy nieruchomości. Potwierdził to również Sąd Najwyższy w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 30.09.2005 r., III CZP 50/05. Gdyby jednak faktycznie umowa przez Panią podpisana wyłączała możliwość rozliczenia nakładów można pokusić się o stwierdzenie sygnalizowane w literaturze prawa cywilnego, że skoro art. 678 § 1 k.c. wspomina o „wstąpieniu w stosunek najmu/dzierżawy” a nie o „wstąpieniu w umowę najmu/dzierżawy” to nabywca przedmiotu dzierżawy będzie zobowiązany do rozliczenia nakładów niezależnie od tego co było zapisane w umowie z pierwotnym właścicielem. Niemniej jednak pogląd ten jest odosobniony i nie podejmowany przez komentatorów prawa cywilnego. Kolejnym rozwiązaniem jest możliwość twierdzenia, że zapis umowy wyłączający dopuszczalność zwrotu wartości nakładów inwestycyjnych jest sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) w szczególności, że Gmina miała pełną świadomość ponoszonych przez Panią nakładów i akceptowała fakt ich ponoszenia. Argument ten jest jest jednak rzadko uznawany przez Sądy cywilne, w szczególności jeżeli kontrahent jest przedsiębiorcą.
Co się tyczy pytania unieważnienia przetargu, to odpowiedź na nie znajduje się w art. 40 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wskazuje on, że „uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa. Musi Pani być uczestnikiem przetargu, aby go skutecznie zaskarżyć do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta (organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego). Jedną z podstaw może być źle wykonana wycena wartości nieruchomości oddanej Pani w dzierżawę. Skoro bowiem wartość ta została podana na poziomie sprzed dokonania przez Panią nakładów, to nie odzwierciedla ona rynkowej wartości nieruchomości. Z drugiej strony może to sugerować, że Gmina liczy się z koniecznością zwrotu przez nabywcę gruntu Pani nakładów inwestycyjnych i pragnie sprzedać nieruchomość wg. wartości bez nakładów, aby nie pokrzywdzić nabywcy. To z kolei świadczy o tym, że umowa jaką Pani zawarła z Gminą wcale nie wyłącza Pani prawa żądania zwrotu poniesionych nakładów.
