Jestem wraz z żoną właścicielami mieszkania na zakup, którego przeznaczyłem środki własne pochodzące ze spadku. Obecnie zamieszkujemy w innym lokalu mieszkalnym, który stanowi mieszkanie wykupione od gminy. Mieszkanie to zostało wykupione przez teściową, z bonifikatą wynoszącą 90%. Czy istnieje możliwość zamiany mieszkań, tj. pomiędzy nami a teściową, a następnie sprzedaż tego mieszkania teściowej? Czy gmina nie upomni się o zwrot bonifikaty, a jeśli tak, to czy zwrotu pieniędzy będzie musiał dokonać nowy właściciel, czy też teściowa? A może teściowa powinna po prostu sprzedać to mieszkanie i zainwestować pieniądze w nową nieruchomość?
W opisanym stanie faktycznym należy odróżnić dwie kwestie, sprawę ewentualnych nakładów poczynionych na zakup lokalu mieszkalnego (lub też wykup mieszkania komunalnego), od ewentualnej kwestii zwrotu udzielonej przez gminę bonifikaty przy wykupie lokalu mieszkalnego.
Jeżeli chodzi o kwestie związane ze zwrotem bonifikaty, to ewentualny obowiązek co do zasady spoczywa na osobie, która wykupiła od gminy lokal mieszkalny. Bonifikata udzielana jest przy wykupie lokalu mieszkalnego od gminy zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej GospNierU). Również ta ustawa określa zasady ewentualnego jej zwrotu. Zgodnie z treścią art. 68 ust. 2 GospNierU, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu powyższego nie stosuje się w m. in. w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, a także w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Z przepisu powyższego zatem wynika, że w przypadku gdy następuje zamiana lokalu mieszkalnego a także w przypadku sprzedaży, gdy środki uzyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, wówczas nie ma obowiązku zwrotu bonifikaty. W analizowanym przepisie istotne jest to, że ustawodawca stwierdził że kwota może zostać przeznaczona na jeden z wymienionych celów, tj. nabycie lub zamianę na mieszkanie albo nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że w razie sprzedaży lokalu wykupionego środki uzyskane ze sprzedaży należy przeznaczyć na zakup mieszkania albo nieruchomości na cele mieszkaniowe. Przeznaczenie środków w sposób w jaki Pani planuje, tj. częściowo na zakup mieszkania a czesiowo na zakup działki, może rodzić po stronie Gminy roszczenie o zwrot udzielonej bonifikaty.
Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia. Chodzić tu będzie o sytuację, gdy na skutek np. postępowania spadkowego osoba bliska stanie się właścicielem mieszkania a następnie dokona jego rozporządzeniem.
Reasumując, w opisanym stanie faktycznym osoba, która wykupiła mieszkanie z bonifikatą od gminy, może dokonać zamiany na inne mieszkanie, wówczas obowiązek związany z zakazem zbycia niejako przechodzi na to mieszkanie, które zostało zamienione. Chodzi o to, że udzielona bonifikata wiązała się z wykupem mieszkania, które miało zaspakajać potrzeby mieszkaniowe osoby wykupującej mieszkanie. Jeżeli po zamianie lub kupnie nowego mieszkania (za środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania wykupionego), nadal nowe mieszkanie zapewnia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, to spełnione są obowiązki ustawowe, które nie uprawniają gminy do żądania zwrotu bonifikaty. Mieszkanie (wcześniej wykupione) może być dalej przedmiotem sprzedaży, które dokonuje nowy właściciel (w opisanym stanie faktycznym będą nimi Państwo, którzy staną się właścicielami mieszkania na skutek dokonanej zamiany lub nabycia go od teściowej), a środki uzyskane z tej sprzedaży nie muszą być przeznaczone na nabycie innego lokalu mieszkalnego – można nimi swobodnie dysponować, z tym zastrzeżeniem, że dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Najmniej korzystnym rozwiązaniem byłoby obecnie (przed upływem 5 lat) dokonanie sprzedaży wykupionego mieszkania i nie przeznaczenie środków na zakup innego lokalu mieszkalnego. Oprócz zwrotu w takim przypadku kwoty udzielonej bonifikaty (kwota podlega rewaloryzacji), właściciel mieszkania uzyskał by dodatkowo dochód z odpłatnego zbycia (stanowiący różnicę pomiędzy kwotą zakupu a kwotą sprzedaży), co wiązałoby się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Z tego też powodu w opisanym stanie faktycznym w grę wchodzi zamiana lub sprzedaż z jednoczesnym przeznaczeniem środków na zakup innego mieszkania (o czym mowa powyżej).
Jeżeli chodzi o podział majątku dorobkowego (Pana wkład w zakup mieszkania), może zostać dokonany pomiędzy małżonkami po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, która następują na skutek rozwodu lub separacji albo w wyniku orzeczenia sądowego lub umowy notarialnej, powodującej powstanie rozdzielności majątkowej. Wcześniej nie może Pan żądać podziału majątku a także zwrotu nakładów poczynionych z Pana majątku odrębnego (pieniędzy stanowiących majątek osobisty) na majątek wspólny (zakup w trakcie małżeństwa mieszkania stanowiącego majątek wspólny małżonków).
