Mój współwłaściciel i pełnomocnik oraz kupiec otrzymali telefoniczna informacje, że wycofuje swoją część ze wstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Mimo to, bez dalszych rozmów dokonali notarialną umowę kupna-sprzedaży mojej części, bo pełnomocnikowi na tym zależało. Upatruje w tym czynie nadużycie zaufania i chce unieważnić umowę oraz żądać odszkodowania za powstałe szkody.
Przede wszystkim należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktyczny zgodnie z treścią art. 105 k.c. (kodeksu cywilnego) dokona w imieniu mocodawcy czynność prawna w granicach pierwotnego umocowania, nawet po wygaśnięciu pełnomocnictwa jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Odrębną kwestią jest ustalenie czy pełnomocnik posiadał nadal umocowanie do reprezentacji. Zgodnie z treścią art. 101 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego) pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Przepisy kodeksu cywilnego nie zastrzegają żadnej formy odwołania pełnomocnictwa przez mocodawcę nawet w sytuacji, gdy forma taka była zastrzeżona dla udzielenia pełnomocnictwa (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 listopada 1998 r. sygn. akt II CKN 866/97).
W naszej ocenie w opisanym stanie faktycznym doszło do ustnego wypowiedzenia pełnomocnictwa, a tym samym czynność sprzedaży zawarta została przez osobę, która nie posiadała umocowania do jej dokonania, a jeżeli nabywca wiedział o braku umocowania, umowa wówczas jest nieważna. Ta negatywna przesłanka, wyklucza możliwość wykorzystania tego przepisu – uznania umowy za ważnie zawartą mimo dokonania czynności przez rzekomego pełnomocnika w zakresie umocowania. Ciężar udowodnienia tego faktu będzie spoczywał na mocodawcy, który będzie przede wszystkim zainteresowany w wyeliminowaniu skutków niekorzystnego dla niego uregulowania normatywnego (uznania umowy za skutecznie zawartą).
