Zgodnie z art. 648 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego) umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Brak zachowania jednak wymaganej formy pisemnej nie powoduje jednak nieważności zawarcia takiej umowy, może jednak utrudnić dochodzenie roszczeń związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy. W szczególności jeżeli nie będzie dodatkowych dowodów w formie pisemnej potwierdzających okoliczności związane z wykonaniem obowiązków wynikających z tej umowy, trudno będzie dowieść, że określone zobowiązanie istniało i jaki był jego charakter. Sam ciężar dowodu w myśl art. 6 k.c. obciąża osobę, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
Oznacza to, że w przypadku chęci udowodnienia faktu, że ma Pani zapłacić wykonawcy wynagrodzenie za wykonaną pracę, to wykonawca będzie musiał udowodnić, że takie zobowiązanie istnieje, w jakiej jest wysokości oraz jego zasadność. Natomiast gdyby to Pani chciała pozwać wykonawcę za szkody poniesione w skutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane, będzie Pani musiała wykazać, że umowa została zawarta, jaki był jej zakres a także jakie prace zostały wykonane w sposób nieprawidłowy a jakie nie zostały wykonane zupełnie, przez przysługuje Pani roszczenie o naprawienie szkody jaką Pani poniosła wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W przypadku wykonywania robót budowlanych, po ich wykonaniu wykonawca winien zgłosić je do odbioru a inwestor winien taki odbiór przyjąć. Dla celów dowodowych odbiór winien być sporządzony na pismie.
Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Oznacza to możliwość skorzystania z uprawnienia wynikającego z treści przepisu art. 636 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
Jeżeli zatem mielibyśmy do czynienia z częściowym jedynie wykonaniem robót budowlanych, a w dodatku gdyby to wykonanie było wadliwe, to zgodnie z powyższym przepisem może Pani wezwać wykonawcę do poprawy wykonanych prac, zaznaczając że w przeciwnym razie uprawniona będzie Pani do zlecenia ich wykonania innej sobie na ryzyko i koszt wykonawcy. Należy jednak pamiętać, że przepis ten nie ma zastosowania po odebraniu dzieła. Jeżeli udałoby się wykazać wykonawcy, że był odbiór dzieła, wówczas nie przysługiwałoby Pani korzystanie z wykonania zastępczego lub odstąpienia od umowy. Jak stwierdził w wyroku Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 8 stycznia 2004 roku sygn. akt III CKN 181/02, kontrahent może dostąpić od umowy i nie musi płacić za dzieło, jeśli wykonawca wykonał roboty budowlane w taki sposób, że jego dzieło nie nadaje się do użytku.
W opisanym stanie faktycznym z uwagi na wadliwe wykonanie robót, a jednocześnie brak chęci ich poprawienia, w naszej ocenie najkorzystniejsze byłoby odstąpienie od umowy na podstawie art. 631 § 1 k.c. w zw. z art. 656 § 1 k.c. Przed dokonaniem jednak tej czynności winna Pani na piśmie zawiadomić wykonawcę o wszelkich wadach w wykonanych pracach, zakreślając termin do ich poprawienia, z tym zastrzeżeniem, że po jego upływie będzie Pani mogła zlecić wykonanie zastępcze lub odstąpić od umowy.
Skuteczne odstąpienie od umowy ma ten skutek, że doprowadzi do powstania sytuacji, w której strony zwolnione są z obowiązku spełnienia świadczeń wzajemnych, natomiast to, co już zostało świadczone, podlega zwrotowi, z tym że każdej ze stron przysługuje w tym wypadku prawo zatrzymania (jeżeli wskutek odstąpienia od umowy strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot). Ponadto w razie zaistnienia szkody spowodowanej przez wykonawcę nienależytym wykonaniem umowy, co doprowadziło do odstąpienia od zawartej umowy, przysługuje Pani prawo do żądania jej naprawienia na zasadach ogólnych.
