Właśnie wykupiłem mieszkanie od gminy z 80% bonifikatą. Chciałbym zgodnie z prawem całość środków przeznaczyć na zakup nowego, większego mieszkania z rynku pierwotnego. Ponieważ mieszkanie będzie oddane dopiero we wrześniu 2009 roku, a więc podpisanie aktu notarialnego z przeniesieniem własności odbędzie się gdzieś pod koniec 2009 roku. Ponieważ środki ze sprzedaży mieszkania wykupionego musze przeznaczyć w ciągu 12 miesięcy od podpisania aktu sprzedaży, wynika więc z tego, iż mieszkanie mogę tak naprawdę sprzedać dopiero po grudniu 2008. Problem polega na tym, że płatności dla developera są płacone zgodnie z postępem prac, a więc muszę zaciągnąć kredyt, a później jego część spłaciłbym ze środków ze sprzedaży mieszkania. Z informacji jaką przeczytałem w serwisie spłata kredytu może zostać potraktowana jako złamanie warunków udzielenia bonifikaty. Będę z żona i dzieckiem mieszkał w tym nowym mieszkaniu, w związku z tym nie kupuje go w celach inwestycyjnych. Nie rozumiem do końca, jak mam udokumentować gminie, że środki przeznaczyłem na zakup nowego mieszkania i że zrobiłem to w ciągu 12 miesięcy. Podczas podpisywania aktu przy wykupie notariusz powiedział mi, że formą przeniesienia własności jest tylko i wyłącznie akt notarialny i data podpisania aktu sprzedaży mieszkania wykupionego i podpisania aktu zakupu nowego nie może przekroczyć 12 miesięcy. Nie do końca rozumiem więc jaki ma związek to, czy biorę połowę kredytu i połowę dokładam ze sprzedaży lokalu, czy biorę kredyt na całość i później spłacam połowę?
Wykup mieszkania od gminy wraz z udzieleniem bonifikaty przy jej wykupie, jest szczególną formą uwłaszczenia mieszkańców gminy, kosztem jej majątku. Wykup mieszkań od gminy w tym trybie następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej ustawa). Celem ustawodawcy jest umożliwienie po pierwsze pozbycie się przez gminę nadmiernej ilości lokali, którymi gminy nie są w stanie zarządzać, przy jednoczesnym udzieleniu bonifikaty dla określonego kręgu nabywców. W szczególności dotyczy to osób, które od wielu lat lokale te zajmowali. W przypadku mieszkań dodatkowo, chodzi o zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gmin, co stanowi jedno z podstawowych zadań własnych gminy.
Ustawa przewiduje, że osoba, która wykupiła lokal od gminy wraz z udzieloną jej bonifikatą, zgodnie z treścią art. 68 ust. 2 ustawy, w razie dokonania zbycia nieruchomości przez właściciela lub wykorzystanie jej na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązana do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Co do zasady więc, nabyte od gminy z bonifikatą lokale w okresie, o którym mowa powyżej nie powinny być przedmiotem sprzedaży, a jeżeli zostaną zbyte, gmina może żądać zwrotu jej równowartości.
Ustawodawca nowelizując kilkakrotnie ustawę, od powyższej zasady wprowadził kilka wyjątków, w przypadku których mimo zbycia nieruchomości w okresie 5 lub 10 lat od wykupu, osoba której gmina udzieliła bonifikaty, nie będzie musiała dokonywać zwrotu jej wartości. Zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy, przepisu o zwrocie bonifikaty, nie stosuje się w przypadku:
1. zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Powyższy przepis jest przepisem szczególnym, w stosunku do ogólnej zasady prawa żądania zwrotu bonifikaty, jeżeli lokal zostanie zbyty w okresie krótszym, niż przewiduje to ustawa, stąd nie można go interpretować rozszerzająco.
W opisanym stanie faktycznym, środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wykupionego od gminy z bonifikatą, mają zostać w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Ustawa nie precyzuje jak należy rozumieć pojęcie przeznaczenia tych środków, aby została spełniona przesłanka ustawowa, nie mniej jednak aby nie być zobowiązanym do zwrotu bonifikaty, to środki uzyskane ze sprzedaży muszą:
a) zostać przeznaczone na zakup nieruchomości lub mieszkania,
b) nieruchomość lub mieszkanie musi być przeznaczona na cele mieszkaniowe,
c) środki ze sprzedaży muszą zostać przeznaczone na zakup w ciągu 12 miesięcy.
Elementy powyższe muszą zaistnieć kumulatywnie. Brak któregokolwiek z elementów powoduje, że gmina może żądać zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty.
W powyższej sprawie nie wykształtowało się jeszcze orzecznictwo, stąd należy opierać się na samym brzmieniu przepisu oraz na jego wykładni. Bezspornym jest, że w przypadku gdy cena uzyskana ze sprzedaży zostaje w całości przeznaczona na zakup nowego lokalu mieszkalnego, przy zachowaniu pozostałych warunków, to gmina nie ma prawa żądać zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty. Zupełnie inaczej jednak wygląda sytuacja, gdy osoba, której udzielono przy wykupie mieszkania bonifikaty, środki uzyskane ze sprzedaży przeznacza na spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego w celu zakupu lokalu mieszkalnego. Ustawa nie przewiduje takiej sytuacji, wskazuje jedynie na przeznaczenie środków na zakup innego lokalu mieszkalnego. Jednoznacznie można stwierdzić, że spłata kredytu – nawet uprzednio zaciągniętego na cele mieszkaniowe – nie jest przeznaczeniem środków na zakup lokalu mieszkalnego (środki są przeznaczone na spłatę kredytu, a to nie jest to samo). Gdyby ustawodawca miał zamiar dopuścić taką sytuację, okoliczność ta została by wpisana w ustawie. Można pokusić się o taką interpretację rozszerzającą, jednakże naszym zdaniem jest to zbyt daleko idąca wykładnia rozszerzająca, która w tym przypadku nie może być zastosowana. Należy zaznaczyć, że gmina udzielając bonifikaty (kosztem dochodów gminy), narzuciła na osobę wykupującą mieszkanie, określony zakaz zbywania nieruchomości i cel na jaki ma być przeznaczona. Tym samym osoba ta, korzystając z bonifikaty przyjęła to zobowiązanie. Nie może zatem teraz dokonywać rozszerzającej wykładni przepisów, tak aby uzasadnić wydatkowanie środków. Gmina w takim przypadku może uznać, że spłata kredytu mieszkaniowego mieści się w granicach przesłanek, jakie uzasadniały udzielenie bonifikaty, ale jest to jej prawo, gdyż Gmina może żądać (a nie jest zobowiązana do tego), w przypadkach wykraczających poza ramy ustawowe.
