Cztery lata temu chcieliśmy ogrodzić działkę, na której stoi nasz dom. Nie wiedzieliśmy dokładnie gdzie są granice (tylko orientacyjnie), wcześniej wyznaczyła je geodetka, ale słupki gdzieś zniknęły. Na podstawie map, razem z sąsiadem ustalono jak powinny przebiegać granice i gdzie postawić płot (ale nie mamy zgody na piśmie). Teraz po czterech latach były mierzone działki za pomocą GPS i wyszło, że płot na długości około 20 m znajduje około 1 m na działce sąsiada. Sąsiad żąda teraz rozebrania płotu, choć wcześniej sam się zgodził na jego budowę. Możemy mu zapłacić za jego grunt, ale on nie chce. Co robić, czy czekać, aż nas odda do sądu i zeznać jak było?
Zgodnie z art. 152 k.c. właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Ponadto w myśl art. 29 ustawy z dnia 17 maja 1989 roku prawo geodezyjne i kartograficzne, w opisanym przypadku należało dokonać rozgraniczenia nieruchomości, które ma na celu ustalenie przebiegu granic nieruchomości przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy. Zgodnie z przepisami ustawy, czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli jest brak takich danych, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.
Z opisanego stanu faktycznego wynika zatem, że nie została dopełniona odpowiednia forma dokonania rozgraniczenia nieruchomości, gdyż oświadczenia stron nie nastąpiły w toku postępowania o rozgraniczenie nieruchomości, zatem z punktu widzenia prawnego rozgraniczenie to nie miało znaczenia. W razie przekroczenia granic gruntu, właściciel nieruchomości którego grunt został naruszony, co do zasady może żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo odszkodowania. Jak wynika z treści art. 151 k.c. (kodeksu cywilnego), jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Sprzeciwianie się właściciela sąsiedniego gruntu „bez uzasadnionej zwłoki” przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą, stanowią dwie niezależnie od siebie przesłanki, z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu (art. 151 k.c.). Natomiast pojęcie „nie uzasadnionej zwłoki” musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. Pojęcie zaś „sprzeciwu” powinno być interpretowane według zasad ogólnych dotyczących wykładni oświadczeń woli (art. 65 k.c.).
Jak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 roku, sygn. akt III CZP 159/06, jeżeli przekroczenie granicy nieruchomości sąsiedniej nastąpiło bez winy umyślnej, to powództwo windykacyjne (podobnie zresztą jak negatoryjne) nie jest skuteczne, gdyż właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może żądać „przywrócenia stanu poprzedniego”, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy lub grozi mu niewspółmierna szkoda. W przypadku zaś, gdy przekroczenie granicy nastąpiło z winy umyślnej lub wprawdzie z winy nieumyślnej, lecz właściciel sąsiedniego gruntu niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu lub grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, to wówczas właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługują wszystkie środki ochrony własności rzeczy (art. 222 k.c.).
Reasumując, naszym zdaniem w opisanym stanie faktycznym, z uwagi że właściciel nieruchomości nie sprzeciwił się zabudowie ogrodzenia (bez zbędnej zwłoki), nie grozi mu także nadmierna szkoda, a przekroczenie granic nastąpiło bez winy umyślnej, co zgodnie z treścią art. 151 k.c. uniemożliwia mu żądanie przywrócenia stanu poprzedniego. Naszym zdaniem winni Państwo albo ugodowo ustalić i zapłacić odszkodowanie, ew. wykupić naruszoną część gruntu. W razie gdyby sąsiad na Państwa propozycję (najlepiej pisemne) nie odpowiedział lub odpowiedział negatywnie, wówczas pozostaje oczekiwać na postępowanie sądowe związane z naruszeniem sąsiedniego gruntu.
