Jestem właścicielem posesji na której znajduje sie budynek gospodarczy zbudowany w 1990 roku bez pozwolenia na budowę czyli tzw. samowola budowlana. Wówczas gdy stawiałam budynek, w mojej miejscowości nie było planu przestrzennego. Zagubiłam wydany dokument warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, wystąpiłam do archiwum o wystawienie duplikatu, obawiam sie jednak że go nie otrzymam. Obecnie otrzymałam decyzje o rozbiórce, gdyż budynek samowoli jako gospodarczy jest nie zgodny z obecnym planem przestrzennym. Co mogę zrobić aby uniknąć rozbiórki? Budynek jest estetyczny i nie przeszkadza sąsiadom.
Przepisy prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że samowolą budowlaną jest każde naruszenie ustawy Prawo budowlane. Nie chodzi tutaj zatem wyłącznie o wybudowanie np. domu w ogóle bez pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymaga wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
Jeżeli chodzi o zalegalizowanie samowoli budowlanej, to warunki wydania decyzji administracyjnej w tym zakresie określa art. 49 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym, właściwy organ wyda decyzję o zatwierdzeniu tzw. samowoli budowlanej jedynie po łącznym stwierdzeniu zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kompletności projektu budowlanego oraz posiadaniu wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz wykonania projektu budowlanego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Wówczas organ w drodze postanowienia, ustala także wysokość opłaty legalizacyjnej.
Zgodnie z art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego, w razie spełnienia powyższych wymagań (określonych w art. 49 ust. 1), właściwy organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona. Przepisu jasno określają, że organ jeżeli wymagania są spełnione, to organ wydaje decyzję. W przypadku jednak stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w art. 49 ust. 1 Prawa budowlanego, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o rozbiórce. Decyzję o rozbiórce wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej. Nakaz rozbiórki z art. 49 ustawy Prawo budowlane może być wydany tylko wówczas, gdy organ w ciągu 5 lat od dnia zakończenia budowy wykryje samowolę budowlaną, przeprowadzi stosowne postępowanie i wyda w tym czasie taką decyzję. Po upływie tego terminu, mimo nie spełnienia wymagań, decyzja o rozbiórce nie może zostać wydana.
Jak zauważył jednak w wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku z dnia 11.04.2006 roku, sygn. akt II SA/Bk 1064/05, przepisy art. 48 i 49 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlanego nie dają organowi nadzoru budowlanego możliwości odstąpienia od nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, jeśli postępowania legalizacyjnego nie można wszcząć, gdyż inwestor nie spełnia określonych wymogów wskazanych w tej ustawie. Jednym z podstawowych warunków legalizacji samowoli budowlanej jest jej zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie spełnienie tego wymogu uniemożliwia w zasadzie legalizację.
Należy także zaznaczyć, że wprowadzona ustawą z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, abolicja w zakresie samowoli budowlanej odnosi się do obiektów budowlanych lub ich części wybudowanych bez zezwolenia, których budowa została zakończona po dniu 31 grudnia 1994 roku, a przed 11 lipca 1998 roku, a przed 11 lipca 2003 roku zaś nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Z tego wynika, iż abolicja budowlana nie ma zastosowania do obiektów wybudowanych w bieżącym roku czy latach przyszłych.
Podstawą udowodnienia odpowiedniego upływu okresu od dnia zakończenia budowy danego obiektu budowlanego mogą być dokumenty potwierdzające wybudowanie lub użytkowanie tego obiektu, które można uzyskać od właściwych organów, a także zeznania świadków. W przypadku, gdy powyższe środki dowodowe nie wyjaśnią faktu decydującego o rozstrzygnięciu sprawy, organ administracji może zwrócić się do biegłego o wydanie opinii. Ciężar dowodu obciąża jednakże właściwy organ i nie może być przerzucony na stronę. W przypadku przedstawienia przez nią niepełnego materiału dowodowego organ ma obowiązek go uzupełnić (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13.07.2004 roku, sygn. akt IV SA 267/03).
Reasumując, w opisanym stanie faktycznym jeżeli nie zachodzą warunki do zalegalizowania samowoli budowlanej, to praktycznie naszym zdaniem nie ma podstaw do odwołania się od decyzji organu o nakazaniu rozbiórki. Jedyna możliwość to wskazanie, że dla przedmiotowego obiektu nie było wymagane uzyskania pozwolenia na budowę, tj. np. dla wolno stojących parterowego budynku gospodarczego, o którym mowa w art. 29 pkt. 1 ust. 2 Prawa budowlanego.
