Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, prowadzona przez starostów ewidencję gruntów i budynków winna zawierać wszelkie zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków. Zgodnie z treścią art. 23 tej ustawy właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego. Szczegółowe zasady prowadzenia ewidencji gruntów i budynków określają przepisy Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 r. Zgodnie z tym rozporządzeniem ewidencja podlega aktualizacji w przypadku udokumentowanych zmian. Zmiana w ewidencji może być dokonana na wniosek lub z urzędu. Przepisy wymagają także aby przeprowadzać okresową weryfikację danych ewidencyjnych w zakresie zgodności tych danych z treścią dokumentów źródłowych stanowiących podstawę wpisu do ewidencji oraz zgodności treści mapy ewidencyjnej ze stanem faktycznym w terenie.
W opisanym stanie faktycznym winien Pan złożyć stosowny wniosek do właściwego starosty, aby dokonane zostały zmiany w ewidencji gruntów i budynków, odzwierciedlające stan faktyczny i prawny. We wniosku winien się Pan powołać na akt notarialny związany z nabyciem nieruchomości, z którego wynika powierzchnia nieruchomości, która została przez Pana nabyta. Może Pan również wskazać na inne dokumenty potwierdzające powierzchnię nabytej przez Pana nieruchomości. Może się jednak okazać, że błąd został popełniony w akcie notarialnym, wówczas należałoby dokonać sprostowania u notariusza tego aktu. Zawierając umowę nabycia nieruchomości, do aktu notarialnego musiały być dołączone określone dokumenty m. in. wypisy z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy. Na tej podstawie notariusz winien dokonać opisu przedmiotu sprzedaży nieruchomości, w tym określić jej powierzchnię.
Naszym zdaniem w tym wypadku nie będzie miała zastosowania instytucja zasiedzenia. Zasiedzenie jest instytucją prawa umożliwiającą nabycie własności w przypadku gdy samoistny posiadacz wykaże odpowiedni czas niezbędny dla zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego) posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). W myśl art. 172 § 2 k.c. po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jak stanowi art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, czyli włada nieruchomością samodzielnie we własnym imieniu i z reguły we własnym interesie. Samoistne posiadanie objawia się tym, że na zewnątrz jest postrzegane jest własność (posiadacz zachowuje się w stosunku do nieruchomości jak właściciel, np. grodzi ją, sieje i zbiera plony lub w inny sposób włada nieruchomością). W doktrynie przyjmuje się, że do ustalenia samoistnego posiadania nieruchomości nie jest wystarczające opłacanie podatków.
Reasumując, w opisanym stanie faktycznym należy dokonać sprostowania danych w ewidencji (ew. aktu notarialnego, jeżeli on zawiera błąd), aby dane w ewidencji gruntów i budynków były zgodne ze stanem faktycznym oraz prawnym.
